从6月3日凌晨开始，黄岛、城阳和高新区陆续发布消息，核心内容只有一个：全面取消住房限购政策。
而且，三个“区”的措辞几乎一样，“为深入贯彻党中央、国务院坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’决策部署，支持刚性和改善性住房需求，促进………”
同一时间段发布，类似的表述，背后是青岛市和三个区的的“用心良苦”，以及对城市经济持续发展的深层次考量。
一：从宏观看，大背景变化为全面取消住房限购提供了政策依据，这是青岛三区作出调整的最大底气。
面临严峻经济形势，稳大盘成为重中之重。其中作为大宗消费的住房，是稳经济大盘绕不开的一环。何况，住房消费，牵扯到建材、家电等系列产业链。
今年4月29日召开的中共中央政治局会议强调，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
“从当地实际出发”，就是不搞“一刀切”，同时意味着赋予了地方更多自主权。
从5月开始，从中央到省市，出台了一揽子稳经济的举措，其中不乏与住房有关的诸多表述。
5月29日，青岛出台的稳经济“89条”中，放宽了购房条件，提振居民购房信心——
职工建立住房公积金账户满半年,申贷时连续正常足额缴存住房公积金6个月 (含)以上的,可申请个人住房公积金贷款；职工购买二手房申请个人住房公积金贷款的，贷款期限与房龄之和由最长不超过30年—，调整为最长不超过50年。
取消二手房房龄与首付款比例挂钩的规定，不再按房龄阶梯式提高首付款比例。政策调整后，购买首套住房的，首付款比例不低于30%；购买二套住房的,首付款比例不低于40%。
不过，由于楼市本身的特殊性与敏感性，大多数城市都不敢将“步子迈大”。此前，多地出台的“取消限购”在巨大的舆论关注下成了“半日游”“一日游”，便是明证。
相对而言，根据每个区市的情况，制定符合实际的举措，是比较明智的做法。
一是精准；二是限定区域的探索与尝试，也容易把控。
此前，济南不再将长清区、章丘区列入限购范围，就属于类似尝试。
还有一点，经过多年调控，在绝大多数城市，房子已慢慢回归“住”的本质，投资属性越来越弱。叠加当下经济形势，全面取消限购，也难以再现当年的炒房景象。
二：为什么是黄岛、城阳和高新区？
最直接的因素是，这三区楼市承压较大。
数据显示，黄岛区住宅去化周期为27个月，在10个区市中与平度并列第二；高新区住宅去化周期为22个月，城阳区化周期为20个月，去化周期最长的是莱西，28个月。
中国社会科学院城市与竞争力研究中心认为， 房地产库存去化周期的合理区间在 6~18 个月。
很显然黄岛、城阳、高新区已经超出了合理区间。而市北、李沧的住宅去化周期仅为13个月，要合理很多。
莱西、平度的去化周期也比较长，但是无论价格还是体量，与黄岛、城阳、高新区相差不少。
截至6月3日中午，其他区市尚未发布相关消息。当然，也不排除莱西、平度后续会跟进。
实际上，经过了4月份的大幅下跌，5月份青岛楼市销量回暖。胶州市，即墨区，西海岸新区新房住宅成交量位列前三。
全市新房（包括住宅、公寓、商业产品等）成交量环比上涨60%。其中，商品住宅成交8332套，环比上涨41%。
不过，价格下跌不少，成交均价14377元/㎡，环比下降10%。
三：从土地拍卖的形势看，青岛调整政策也是迫在眉睫。
今年以来，青岛进行了一次土地拍卖，共涉及16宗地，建筑面积96万平方米。
去年3次土拍，最少的一次45宗地，建筑面积299万平方米。
与去年相比，下降幅度可谓相当大。
土地拍卖，关乎房地产的未来。城市发展不能指望房地产当支柱，但如此快速下跌，显然也不符合房地产市场健康发展的要求。房住不炒，不等于一棍子打死。
所以，三区放开限购，也是在给房地产商释放积极信号。
再说一点，到目前为止青岛对房地产的依赖程度并不算高。
2017-2021年的5年间，青岛的土地财政依赖度分别为36.72%、59.75%、83%、60.38%、50.5%，平均下来全国排名30开外。
2021年，青岛的一般公共预算收入首次突破1300亿元，同比增长9.1%，而拍卖的土地总建筑面积不足2020年一半，楼市整体成交量同比下降15%。
不过，话说回来，在经济受到挑战，财力面临考验时，土地收入不容忽视。
多数城市都在承压，关键就看政策允许的范围内，如何综合施策了。
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